La agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute anche nei casi di trasferimento dell’immobile con provvedimento giudiziale. L’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito alle formalità inerenti le dichiarazioni dei requisiti, all’opzione per il sistema cd. del “prezzo-valore” ed alla registrazione (Agenzia delle Entrate – Risoluzione 28 maggio 2021, n. 38/E).

In tema di agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, è riconosciuta l’applicazione dell’aliquota agevolata del 2 per cento per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, ove ricorrano specifiche condizioni.
L’agevolazione è riconosciuta anche per i trasferimenti soggetti ad Iva (alternativa all’imposta di registro) prevedendo l’applicazione dell’aliquota al 4 per cento.
Ai fini del riconoscimento dei benefici fiscali, l’acquirente è tenuto a rendere determinate dichiarazioni in ordine alla residenza nel comune ove è ubicato l’immobile e alla cd. pre-possidenza.

Secondo un orientamento ormai consolidato è possibile chiedere l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” anche nelle ipotesi in cui il trasferimento immobiliare avviene con un provvedimento giudiziale.

Ai fini del riconoscimento dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto dell’immobile con provvedimento giudiziale, le previste dichiarazioni dell’acquirente possono essere rese:
– nelle more del giudizio, talché risultino dal provvedimento medesimo;
– in un momento successivo, purché prima della registrazione dell’atto.

Riguardo al momento in cui rilasciare le dichiarazioni richieste, in particolare, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che:
a) in caso di acquisto a un’asta immobiliare, qualora le agevolazioni fiscali “prima casa” non siano state richieste nella domanda di partecipazione, le dichiarazioni riguardanti il possesso dei requisiti possono essere rese nelle more della registrazione del decreto di trasferimento;
b) in caso di acquisto per usucapione, qualora le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni “prima casa” non siano state rese nella sentenza e negli atti del procedimento, è possibile, comunque, beneficiare delle predette agevolazioni mediante integrazione dell’atto giudiziale, con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziale, da allegare al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione;
c) in caso di vendita forzata, l’acquirente deve provvedere a rendere le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni “prima casa”, prima della registrazione del decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene”;
d) in caso di sentenza emessa in esecuzione dell’obbligo di concludere il contratto di trasferimento dell’immobile, le dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni “prima casa” devono essere rese prima della registrazione della sentenza sostitutiva del contratto non concluso che costituisce l’atto al quale va riconosciuta efficacia traslativa della proprietà del bene.

In relazione alla forma delle dichiarazioni necessarie per fruire delle agevolazioni “prima casa”, è riconosciuta la possibilità di richiedere l’applicazione del regime agevolato mediante integrazione dell’atto con dichiarazione autenticata nelle firme, da autorità anche diversa da quella che aveva redatto il provvedimento giudiziale, stilata ed allegata al provvedimento stesso nelle more della sua registrazione.
È esclusa la possibilità di rendere le medesime dichiarazioni attraverso una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà.

OPZIONE PER IL SISTEMA DEL PREZZO-VALORE

Un altro beneficio riconosciuto per l’acquisto della prima casa è l’opzione per il sistema del prezzo-valore, applicabile alle sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.
Attraverso l’opzione, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito, fermo restando comunque l’obbligo di indicare il corrispettivo pattuito nell’atto di trasferimento.
A tal fine, la parte acquirente deve richiederne l’applicazione al notaio all’atto della cessione.
La disposizione costituisce una deroga al criterio generale secondo cui l’imposta va applicata sul maggiore tra il “valore del bene” ed il “corrispettivo pattuito”.

In presenza dei requisiti per l’applicazione del sistema cd. del “prezzo-valore”, la richiesta può essere formulata dall’acquirente anche nelle ipotesi in cui il trasferimento avviene con provvedimento giudiziale, non risultando ostativa l’assenza della figura notarile.
In tale ipotesi, le previste dichiarazioni vanno rese dalla parte interessata, di regola, nelle more del giudizio talché risultino dal provvedimento medesimo. Tuttavia, ove ciò non sia avvenuto, è riconosciuta la possibilità di formulare le previste dichiarazioni, purché prima della registrazione del provvedimento giudiziale.
Per quanto concerne la forma delle dichiarazioni è possibile ricorrere alla dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà.

REGISTRAZIONE

Riguardo alla registrazione degli atti giudiziari, l’Agenzia delle Entrate ha sviluppato una apposita procedura ad accesso libero disponibile sul sito Internet istituzionale www.agenziaentrate.gov.it, attraverso la quale è possibile provvedere spontaneamente al pagamento dell’imposta liquidata dall’Ufficio sugli atti ricevuti.
All’interno della sezione “Servizi> Pagamenti> Calcolo degli importi per la tassazione degli atti giudiziari” è possibile conoscere il dettaglio dei tributi e degli importi dovuti per la registrazione inserendo i dati del provvedimento giudiziale.
Inoltre, è possibile stampare il relativo modello di pagamento F24, anche integrato con i dati anagrafici (previa compilazione degli appositi campi).

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione “prima casa” o dell’opzione per il sistema cd. del “prezzo-valore”, l’avvenuta determinazione degli importi da versare per la registrazione e la relativa esposizione della tassazione dell’atto giudiziale nella procedura non risultano ostativi alla presentazione all’Ufficio territoriale competente per la registrazione delle corrispondenti richieste, rendendo le relative dichiarazioni nelle forme descritte in precedenza.
Il processo di registrazione, in generale, viene posto in essere solo a seguito del pagamento degli importi liquidati.
Nel caso di utilizzo delle informazioni presenti nel modello di versamento proposto dal servizio di tassazione degli atti giudiziari la registrazione verrà effettuata, a seguito dell’avvenuto pagamento, in via automatizzata direttamente da parte del sistema centrale.