Un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria a fini fiscali quando lo strumento urbanistico è stato anche solo adottato, non essendo necessaria la sua approvazione. Di conseguenza la plusvalenza generata dalla cessione a titolo oneroso deve ritenersi fiscalmente rilevante ai fini IRPEF. (Corte di Cassazione – Ordinanza 31 marzo 2021, n. 8901).

La controversia trae origine dall’avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle Entrate ha contestato al contribuente l’omessa dichiarazione di una plusvalenza imponibile derivante dalla cessione di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria in base allo strumento urbanistico adottato.
In particolare, sebbene al momento della cessione il terreno fosse qualificato come agricolo, risultava inserito in una zona oggetto di modifica della destinazione urbanistica – da zona agricola a zona di espansione – nell’ambito di una variante solo adottata dal Comune e approvata un anno dopo dalla compravendita.
I giudici tributari hanno accolto il ricorso del contribuente e annullato l’atto impositivo, affermando che la valutazione del bene doveva essere compiuta in relazione al suo valore al momento del trasferimento. In particolare, considerato che la compravendita si era perfezionata quando la variante urbanistica non era ancora stata approvata e il terreno non poteva ritenersi ancora suscettibile di utilizzazione edificatoria.

La Corte di Cassazione ha riformato la decisione dei giudici tributari affermando la rilevanza fiscale dello strumento urbanistico adottato, indipendentemente dalla sua approvazione finale, e quindi la legittima qualificazione del terreno ceduto come suscettibile di utilizzazione edificatoria.
La Corte Suprema ha precisato che secondo l’art. 36, comma 2, del D.L. n. 223/2006, ai fini fiscali, un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.
La disposizione stabilisce due principi fondamentali:
– un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria a fini fiscali quando lo strumento urbanistico è stato anche solo adottato, non essendo necessaria la sua approvazione;
– un terreno può essere già considerato suscettibile di utilizzazione edificatoria a fini fiscali quando ancora non è stato approvato lo strumento urbanistico attuativo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione o strumenti equivalenti) e anche se non sia ancora possibile in concreto l’edificazione.
In altri termini, è irrilevante, ai fini fiscali, che il suolo sia immediatamente ed incondizionatamente edificabile; ciò che rileva è l’inizio della procedura di trasformazione urbanistica di un suolo, implicando quest’ultima anche una “trasformazione economica” dell’area oggetto di accertamento e residuando la sola esigenza di tenere concretamente conto della determinazione della base imponibile.
Pertanto, il discrimine per determinare l’inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale è determinato dall’inizio – e non dalla conclusione – del procedimento di trasformazione urbanistica nello specifico periodo d’imposta, computato al 1° gennaio di ogni anno, rimanendo impregiudicata la sola necessità di valutare la maggiore o minore attualità delle potenzialità edificatorie dell’area.

Nel caso esaminato la variante urbanistica che imprimeva la destinazione a zona di espansione risulta precedente alla data in cui si è perfezionata la cessione del terreno (agricolo); pertanto, ai fini fiscali, il terreno si considera suscettibile di edificazione edilizia, incidendo sulla valutazione dello stesso e sulla generazione di una plusvalenza imponibile ai fini IRPEF.
D’altra parte, precisa la Corte Suprema, ai fini della quantificazione della plusvalenza devono essere escluse le aree ricomprese nelle fasce di rispetto stradale o ferroviario, equiparate alle zone agricole, in quanto giuridicamente prive della possibilità legale di edificazione e, quindi, della necessaria capacità edificatoria.