Fermo restando il rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa, è possibile accedere al “bonus facciate” per le spese sostenute sui lavori realizzati sull’intero perimetro esterno del fabbricato sebbene alcuni lati dell’edificio siano visibili solo dalla ferrovia (Agenzia delle Entrate – Risposta 10 dicembre 2021, n. 805).

La questione esaminata dall’Agenzia delle Entrate riguarda la fruibilità del cd. “Bonus Facciate” in relazione alle spese sostenute per lavori di recupero dell’intero perimetro esterno di un edificio che ha alcune facciate visibili soltanto dalla ferrovia.
Il Bonus Facciate prevede una detrazione del 90 per cento delle spese documentate sostenute negli 2020 e 2021 per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B.
Sotto il profilo oggettivo, la detrazione spetta, tra l’altro, a condizione che gli edifici oggetto degli interventi siano ubicati in zona A o B, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. In particolare, sono classificate “zone territoriali omogenee”:
A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 15 mc/mq.
Sotto il medesimo profilo, la norma prevede, inoltre, che, ai fini del bonus facciate:
– gli interventi devono essere finalizzati al “recupero o restauro della facciata esterna” e devono essere realizzati esclusivamente sulle “strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi”;
– nell’ipotesi in cui i lavori di rifacimento della facciata, ove non siano di sola pulitura o tinteggiatura esterna, riguardino interventi influenti dal punto di vista termico o interessino oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, gli interventi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26giugno 2015, (…), e, con riguardo ai valori di trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2 dell’allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo economico 11 marzo 2008.
L’Agenzia delle Entrate ha precisato che l’esplicito richiamo agli interventi realizzati esclusivamente sulle strutture opache della facciata, sui balconi, ornamenti e fregi, comporta che sono ammessi al bonus facciate, gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale”.
Si tratta, a titolo esemplificativo, del consolidamento, del ripristino, del miglioramento e rinnovo dei predetti elementi costituenti la struttura opaca verticale della facciata stessa e della mera pulitura e tinteggiatura della superficie, del rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, degli ornamenti e dei fregi nonché dei lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.
La detrazione non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico, nonché per la sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli.
In relazione alla questione esaminata, l’Agenzia delle Entrate ha osservato che secondo le disposizioni del codice civile (art 822, co. 2) “fanno parimenti parte del demanio pubblico, se appartengono allo Stato, le strade, le autostrade e le strade ferrate (…) “; pertanto, la rete ferroviaria può essere considerata quale ” suolo ad uso pubblico”. Ne consegue che, fermo restando il rispetto di tutte le condizioni e degli adempimenti richiesti dalla normativa, i lavori finalizzati al recupero dell’involucro esterno dell’edificio prospiciente la linea ferroviaria, possono essere ammessi alle agevolazioni del “bonus facciate”.